Løpende utvikling innen tomtefestejussen
Tomtefeste-instituttet ble etablert for at festeren skulle få rimelig til-gang på tomt uten å måtte legge ut en kjøpesum, mens grunneieren skulle få en avkastning som kunne være bedre enn ved alternativ bruk av tomtearealet.
Reglene om tomtefeste er innfløkte. Blant annet har grunneierinteressen et vern i internasjonale konvensjoner som kan overstyre tomtefestelovens regler. Det føres mange saker om tomtefeste i rettssystemet. Paradoksalt nok kan det derfor hevdes at tomtefesteinstituttet har vært vel så lukrativt for advokatstanden som det har vært for grunneierne og festerne.
To prinsipielle spørsmål
Behov for advokatbistand oppstår typisk i forbindelse med regulering av festeavgiften eller innløsning av festetomta. I det følgende skal jeg gjøre rede for to prinsipielle spørsmål som kan oppstå ved regulering av festeavgifter og som i 2018 var gjenstand for flere rettssaker:
Internasjonale konvensjoner
For det første er det ved regulering av festeavgift for bolig- og hyttetomter regler om maksimalbeløp pr. dekar tomt. I dag er dette beløpet ca. kr 12?500,–. Det oppstår ofte spørsmål om når reglene kommer til anvendelse. I tillegg er det slik at enkelte grunneiere har reist spørsmål om reglene om maksimalbeløp er i strid med grunneiervernet i internasjonale konvensjoner. Det foreligger en dom fra 2018 fra Borgarting lagmannsrett som konkluderer med at maksimalbeløpet kan komme i strid med reglene om grunneiervernet. Videre har det blitt avsagt tingrettsdommer der resultatet i en av dommene ble at maksimalbeløpet i den konkrete saken var i strid med grunneiervernet. I den saken utgjorde festeavgiften ikke mer enn henholdsvis 0,18 og 0,24 prosent av tomteverdien.
Unntak
For det andre er det slik at tomtefesteloven har blitt endret etter at Norge ble dømt for brudd på eiendomsvernet i den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD). Endringen ført til at grunneierne ved utløpet av festekontrakten kunne regulere opp festeavgiften til to prosent av råtomtverdien begrenset av maksimalbeløpet omtalt over. Denne nye regelen har imidlertid et unntak som lyder slik (tomtefesteloven §?15 fjerde ledd siste punktum):
«Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien».
Tre lagmannsrettsdommer
Denne unntaksbestemmelsen er praktisk og i 2018 ble det avsagt tre lagmannsrettsdommer etter denne bestemmelsen. Resultatene ble sprikende med resultater dels i favør av grunneier og dels i favør av fester.
Tomtefesteinstituttet reiser kompliserte spørsmål. Det kan heller ikke forventes forenklinger av særlig betydning i overskuelig framtid. Både grunneiere og festere må derfor også i fortsettelsen manøvrere innenfor et rettsområde som er i utvikling og med til dels uavklarte spørsmål.
