Av Mauritz Aarskog, advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma

Hva en servitutt er, framgår i servituttloven § 1: «Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand».

En servitutt kan altså være en bruksrett til en annens faste eiendom eller en rett til å begrense eierens bruk av sin egen faste eiendom. En bruksrett til en annens eiendom kan blant annet være en veirett, en bryggerett, en fiskerett etc. En rett som begrenser eierens bruk kan f.eks. bestå i at ny bebyggelse ikke kan bryte med områdets villapreg. At en servitutt er en særrett viser at rettigheten gjelder for bestemte rettssubjekter. Rettigheten er ikke en del av allemannsretten.

Hvordan stiftes en servitutt?

Servitutter kan stiftes på flere måter; for eksempel avtale, testament, hevd eller alders tids bruk.

Det kan avtales f.eks. en veirett over en fast eiendom. Det kan også testamenteres en slik veirett. Videre kan f.eks. en veirett erverves ved hevd eller alders tids bruk; veiretten oppstår ved at rettighetshaver i svært lang tid i god tro om å ha veirett har benyttet vei over den faste eiendommen. En veirett kan også stiftes av jordskifteretten.

Hvordan fastslås det nærmere innholdet i en servitutt?

Det nærmere innholdet i en servitutt må fastslås gjennom tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Dersom servitutten er stiftet gjennom avtale må det nærmere innholdet fastslås gjennom å tolke avtalen.

Det vil imidlertid oppstå situasjoner hvor det nærmere innholdet vanskelig kan klarlegges gjennom tolkning av selve stiftelsesgrunnlaget; f.eks. fordi servitutten ble stiftet for flere år siden og ikke nødvendigvis passer så godt på situasjonen man står overfor i dag. Her kan servituttloven § 2 bidra med en løsning:

Det følger av paragrafen at verken

«rettshavaren eller eigaren må bruke rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for andre».

Hva er «urimelig»?

Man må etter bestemmelsen vurdere om rettighetshaveren eller eierens bruk av fast eiendom er «urimelig eller uturvande» for den andre. Med «uturvande» menes unødvendig. Dersom skaden eller ulempen lett kan unngås, kan man komme frem til at bruken er uturvande. Av størst betydning er vanligvis alternativet urimelig. Hva som ligger i «urimelig» følger av servituttloven § 2. I avgjørelsen om noe er

«urimeleg skal det leggjast vekt på hva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden».

Rettighetshavers bruk skal altså tilsvare det som var formålet med avtaleinngåelsen. Likevel må det foretas en dynamisk vurdering av bruksretten, slik at man skal kunne tilpasse bruksretten til nåtiden. Bruksretten er derfor ikke fastsatt i stein en gang for alle, men må tilpasses dagens situasjon, f.eks. er det som utgangspunkt slik at veirett som ble etablert før bil ble oppfunnet gir veirett med bil i dag.