Sameiere kan havne i mange ulike konflikter. Her vil vi nevne to typiske situasjoner, samt komme med noen råd om hvordan man kan forebygge tvist.

Av Mauritz Aarskog, advokat og Baard Eikaas advokatfullmektig, Østby Aarskog Advokatfirma AS

Når man skal si noe om sameiekonflikter, kan det være greit å starte med «sameigelova av 1965». Loven gjelder «der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal».

Bestemmelsene i sameigelova gjelder imidlertid bare så langt ikke annet følger av avtale eller annet rettsgrunnlag. For eksempel reguleres eierseksjonssameier av en egen lov (eierseksjonsloven). Sameigelova vil typisk gjelde når en traktor, en gressklipper eller en ikke-seksjonert eiendom eies i sameie.

Vedlikehold av sameietingen

Konflikter om hvem som skal vedlikeholde sameietingen er en gjenganger. For å unngå tvister er det lurt å inngå en skriftlig avtale som regulerer spørsmål om vedlikehold. For eksempel kan avtalen gå ut på at huset skal males hvert tredje år. Videre kan avtalen gå ut på at kostnader som legges ut skal deles forholdsmessig, samt at dokumentert arbeidsinnsats honoreres etter en fastsatt timepris. Jo mer uklarhet, jo større er faren for tvist.

Sameigelova paragraf 8

Dersom spørsmål om vedlikehold ikke er regulert i avtale eller annet rettsgrunnlag, vil sameigelova paragraf 8 kunne komme til anvendelse. Det fremgår her at «Ein sameigar skal fara fint med sameigetingen. Etter bruk skal han syta for opprydjing, reingjering og andre ettergjerder som høyrer til».

Hver sameier har krav på at tingen blir forsvarlig vedlikeholdt.

Få tilbake utlegg

Dersom sameietingen står i fare for å bli skadet eller ødelagt, hvis man drøyer med tiltak, skal den sameieren som vil vedlikeholde tingen samrå seg med de andre sameierne. Hvis dette ikke lar seg gjøre «utan fordrying og utan serleg kostnad», kan sameieren på egen hånd ta seg av det som må gjøres for å berge tingen. Han kan regne seg rimelig lønn for arbeidet og han kan få tilbake nødvendige utlegg. Forarbeidene slår imidlertid fast at denne bestemmelsen ikke gjelder for vanlig vedlikehold som det tåles at drøyer.

Påkostninger av sameietingen

Uenigheter om sameietingen skal påkostes eller ikke oppstår ofte. I det følgende skal vi si litt om situasjonen hvor én sameier alene investerer i sameietingen. Påkostningene vil typisk lede til at sameietingen øker i verdi. Noen ganger vil man til og med kunne bevise at konkrete påkostninger har økt sameietingens verdi med et bestemt pengebeløp. Hvis sameietingen skal selges kommer følgende spørsmål på spissen: Skal verdistigningen knyttet til påkostningene deles etter sameiebrøken eller skal verdistigningen alene tilfalle sameiereien som har stått for påkostningene?

Løper risiko

Det finnes enda ingen norsk høyesterettsdom som krystallklart slår fast at ulovfestede regler om avleggelse av berikelse gjelder i slike situasjoner. Man vil likevel kunne argumentere for at sameieren som «ufortjent» får del i verdistigningen, bør avlegge berikelsen til den som stod for verdiskapingen.

Vi vil være tydelige på at en sameier som overveier å investere i sameietingen, uten at det inngås noen avtale om kompensasjon, løper en stor risiko for senere å havne i konflikter med de andre sameierne. Før man går i gang med investeringer, bør det avklares om utgiftene skal deles, samt hvem som skal få glede av verdistigningen.