Skjerpede krav til bonden som byggherre
I landbruket bygges stadig større og mer kostbare driftsbygninger. Det medfører skjerpede krav til bonden som byggherre. Mislykkede byggeprosjekter kan føre til kostnadsoverskridelser, økonomiske tap og rettssaker. Her vil jeg derfor gi noen råd i tilknytning til bondens kontraktsinngåelse med entreprenører:
Valg av entreprisekontrakt er viktig. Det er få bønder som har særlig erfaring som byggherre. Derfor er det tryggest å velge en totalentreprisekontrakt. Det finnes standard for kontrakter om totalentreprise. Slike standarder bør benyttes. Se standardkontrakten NS 8407 på www.standard.no. Fordelen med totalentreprisekontrakt er at bonden slipper å måtte samordne de enkelte entreprenørene. Bonden kan da også være tryggere på at alt er med i leveransen. Ulempen er at totalentreprise vanligvis vil koste mer enn om bonden som byggherre deler opp prosjektet i flere kontrakter. Også dersom bonden velger å dele opp prosjektet i flere kontrakter med henholdsvis rådgivende ingeniør og de enkelte entreprenørene m.m. finnes det standardkontrakter som det anbefales å bruke. Se NS 8401, NS 8402, NS 8405 og NS 8406 på www.standard.no. Standardkontraktene sikrer partene balanserte reguleringer. Det er ikke uvanlig at entreprenører ønsker at egne vilkår skal gjelde i stedet for bestemmelser i standardkontrakter. Som utgangspunkt bør bonden være skeptisk til dette. Ved å akseptere endring av standardkontraktens reguleringer vil man i større grad risikere utilsiktede konsekvenser.
Byggblanketter følger med standardkontraktene som er henvist til over på www.standard.no. Disse byggblankettene bør fylles ut og brukes som kontraktsdokumenter. Byggblankettene dekker forhold som erfaringsmessig er av sentral betydning i byggeprosjekter og bidrar derfor til å sikre betryggende regulering. Ved utfylling av byggblankettene og ved føring av referater og øvrig korrespondanse i tilknytning til byggeprosjektet bør det brukes et klart og enkelt språk. Bonden bør ikke akseptere at det brukes ord og begrepet som man ikke forstår. Prisopplysninger er særlig viktig. Dersom bonden ikke er helt sikker på om entreprenørens prisopplysninger er endelig forpliktende bør dette spørsmålet avklares. Dersom opplysninger om pris ikke er endelig bindende skal entreprenøren som utgangspunkt foreta avregning som regningsarbeid. Det innebærer at det for beregning av entreprenørens godtgjørelse skal legges til grunn forbrukt arbeidstid og materiell med påslag. Det kan medføre overraskelser.
De enkelte kontraktsdokumentene bør listes opp. Entreprisekontrakter består ofte av mange dokumenter, herunder f.eks. referater, e-poster og tegninger m.m. Det kan oppstå motstrid mellom de enkelte dokumentene. Slik motstrid kan løses ved at kontraktsdokumentene listes opp i en rangordnet rekkefølge. Dersom det er benyttet rådgivende ingeniør eller arkitekt til å utarbeide forprosjekter eller liknende bør det også framgå tydelig om entreprenøren skal overta ansvar for eventuelle feil i disse dokumentene.
Frister og framdrift kan være viktig i byggeprosjekter. Det bør derfor avtales konkrete frister knyttet til f.eks. igangsetting og ferdigstillelse. Videre bør det også utarbeides en framdriftsplan for hele byggeprosjektet. I den forbindelse bør det framgå tydelig om framdriftsplanen er bindende eller bare veiledende. Det vil bidra til å klargjøre ansvaret for samordning av entreprenørene og for framdriften i prosjektet.
Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter pålegger bonden som byggherre (tiltakshaver) en rekke forpliktelser som blir håndhevet av kommunen. Disse forpliktelsene bør man være oppmerksom på og følge opp.
